Niejednokrotnie zdarzają się sytuację kiedy pomimo, iż w lokalu mieszkalnym zamieszkuje kilka osób, to tylko jedna z nich jest najemcą (podpisała umowę najmu). W sytuacji śmierci tej osoby pojawia się problem czy jej bliscy nadal mogą zamieszkiwać w mieszkaniu. Dlatego też, dzisiejszy wpis poświęcony został kwestii wstąpienia osób bliskich w stosunek najmu lokalu mieszkalnego po śmierci najemcy.
Kto może wstąpić w stosunek najmu po śmierci najemcy lokalu?
W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują:
- małżonek niebędący współnajemcą lokalu
- dzieci najemcy i jego współmałżonka
- inne osoby, wobec których najemcy był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych
- osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
Co istotne, wyżej wymienione osoby wstępują w stosunek najmu, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 6 maja 1980 r., sygn. akt: III CRN 61/80, Przez stałe zamieszkanie, stanowiące przesłankę nabycia praw najmu na podstawie art. 691 KC, należy rozumieć zamieszkiwanie w konkretnym mieszkaniu, w określonej miejscowości z zamiarem stałego pobytu, wyrażonym przez to że w tym mieszkaniu i tej miejscowości skupia się życie osobiste i działalność osoby bliskiej najemcy. Z reguły nie będzie stanowić stałego zamieszkania pobyt osoby bliskiej w celu udzielenia doraźnej, choć nawet dłużej trwającej pomocy najemcy mieszkania.
Co w sytuacji, gdy brak jest wymienionych powyżej osób?
Jeżeli najemca zamieszkiwał samotnie lokal mieszkalny bądź też z osobami, które nie zostały wymienione powyżej, stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa. Wygaśnięcie stosunku najmu następuje z mocy prawa, z chwilą śmierci najemcy.
Czy można wypowiedzieć najem lokalu mieszkalnego?
Jeżeli osoby, które do chwili śmierci zamieszkiwały z najemcą i wstąpiły w stosunek najmu, nie chcą go kontynuować, przysługuje im prawo do wypowiedzenia stosunku najmu. Wypowiedzenie to następuje z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia:
- gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – na trzy miesiące na przód na koniec kwartału kalendarzowego
- gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego
- gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach – na trzy dni naprzód
- gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
Wypowiedzenie jest możliwe zarówno w przypadku umowy zawartej na czas oznaczony, jak i na czas nieoznaczony.
Jak wstąpić w stosunek najmu?
Wstąpienie w stosunek najmu następuje z mocy prawa, bez konieczności zawierania nowej umowy najmu. Jeżeli właściciel lokalu mieszkalnego kwestionuje uprawnienie do wstąpienia w stosunek najmu osoba, której uprawnienie to przysługuje ma prawo wystąpić do sądu z powództwem o ustalenie, że wstąpiła w stosunek najmu. Roszczenie to nie ulega przedawnieniu. W sytuacji natomiast, gdy wynajmujący podejmie kroki celem eksmisji takiej osoby – może ona bronić się wskazując, iż w jej przypadku wystąpiły przesłanki do wstąpienia w stosunek najmu.
Śmierć bliskiej osoby to wielka strata dla rodziny. Niejednokrotnie dodatkowo powoduje ona szereg problemów prawnych, w tym związanych właśnie z lokalem mieszkalnym. Warto zatem wiedzieć jakie uprawnienia przysługują osobom bliskim i jak bronić się przed ewentualnymi działaniami właściciela mieszkania.