Kontynuując wpisy związane z praktycznymi poradami wynikającymi z panującej epidemii koronawirusa, dzisiaj postanowiłam zająć się odpowiedzią na pytanie czy możliwe jest obniżenie czynszu najmu lokalu użytkowego z uwagi na panującą epidemię. W chwili obecnej wielu przedsiębiorców nie ma możliwości prowadzenia dotychczasowej działalności gospodarczej. Obowiązujące przepisy prawne wykluczają możliwość funkcjonowania np. restauracji, zakładów fryzjerskich czy zakładów kosmetycznych. Przedsiębiorcy ci zatem nie mają w ogóle możliwości zarobkowania. Inne firmy, choć w teorii mogą prowadzić działalność, prowadzą ją w mocno ograniczonym zakresie bądź wcale. W konsekwencji osiągają oni dochody znacznie niższe niż dotychczas lub w ogóle ich nie osiągają. W tej sytuacji, wielu przedsiębiorców nie jest w stanie pokryć kosztów związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. Czynsz najmu lokalu, w którym prowadzona jest działalność gospodarcza stanowi z pewnością znaczny odsetek wszystkich kosztów prowadzonej działalności gospodarczej. Dlatego też, warto wiedzieć czy istnieje możliwość jego obniżenia.
Treść zawartej umowy najmu
Co do zasady, zarówno zawieszenie działalności gospodarczej, jak również problemy finansowe najemcy bez względu na ich podłoże nie zwalniają z obowiązku zapłaty czynszu na rzecz wynajmującego.
Analizę kwestii czy możliwe jest obniżenie czynszu najmu należy zacząć zatem od rozważenia zapisów zawartej umowy najmu. Niektóre z umów w swej treści zawierają zapisy dotyczące kwestii związanych z działaniem ,,siły wyższej’’ bądź innymi sytuacjami czasowo uniemożliwiającymi lub utrudniającymi prowadzenie działalności gospodarczej. Wówczas to właśnie zapisy umowne powinny stanowić podstawę żądania obniżenia czynszu bądź w ogóle zwolnienie z jego uiszczenia. Za siłę wyższą powszechnie uznaje się bowiem zdarzenie zewnętrzne, niemożliwe do przewidzenia, którego skutkom nie można zapobiec. Epidemia koronawirusa z pewnością może zostać uznana za przejaw siły wyższej.
Brak umownych zapisów dotyczących ,,siły wyższej’’ nie oznacza, że nie ma możliwości obniżenia czynszu najmu. W kwestiach nieuregulowanych przez strony zastosowanie znajdą bowiem przepisy kodeksu cywilnego.
Rebus sic stantibus – klauzula nadzwyczajnej zmiany stosunków
Zgodnie z art. 3571 kodeksu cywilnego, jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.
Powyższa zasada stwarza możliwość zmiany treści zobowiązania w przypadku wystąpienia okoliczności nadzwyczajnych. Przesłankami zastosowania przytoczonego przepisu są:
- nadzwyczajna zmiana stosunków,
- nadmierna trudność w spełnieniu świadczenia lub groźba rażącej straty dla jednej ze stron,
- związek przyczynowy między zmianą stosunków, a utrudnieniami w wykonaniu zobowiązania czy groźbą straty,
- nieprzewidzenie przez strony przy zawieraniu umowy wpływu zmiany stosunków na wykonanie zobowiązania.
Nadzwyczajna zmiana stosunków
Nadzwyczajna zmiana stosunków to zmiana stosunków społecznych, w tym gospodarczych, która jest wyjątkowa i normalnie niespotykana. Jak wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 24 kwietnia 2019 r., sygn. akt: I CSK 640/18, chodzi o zdarzenie nadzwyczajne o charakterze powszechnym, niezależne od woli stron, wykraczające poza typowe ryzyko gospodarcze. Epidemia koronawirusa z pewnością stanowi zdarzenia nadzwyczajne, a zatem spełnia przesłankę nadzwyczajnej zmiany stosunków.
Nadmierna trudność w spełnieniu świadczenia lub groźba rażącej straty dla jednej ze stron
Celem zastosowania zasady rebus sic stantibus, następstwem nadzwyczajnej zmiany stosunków musi być nadmierna trudność w spełnieniu świadczenia lub groźba rażącej straty.
Trudność w spełnieniu świadczenia może mieć charakter osobisty lub majątkowy. Jako przykład trudności natury osobistej może zostać wskazany przypadek klęski żywiołowej, w której następstwie spełnienie świadczenia mogłoby grozić najemcy niebezpieczeństwem utraty życia, uszczerbkiem na zdrowiu, itp. Trudność o charakterze majątkowym może nastąpić w sytuacji, gdy w następstwie klęski żywiołowej spełnienie świadczenia wiąże się z koniecznością poniesienia nadmiernych nakładów i kosztów, w stosunku do branych pod uwagę w momencie zawierania umowy. W tym wypadku najemca dążąc do obniżenia czynszu powinien przede wszystkim udowodnić, że jego zapłata co prawda jest możliwa, ale z uwagi na panującą sytuację (np. przymusowe zamknięcie lokalu, niemożność prowadzenia działalności gospodarczej z uwagi na ograniczenia związane chociażby z przemieszczaniem się czy kontaktami z innymi ludźmi) jest znacznie utrudniona.
Groźba rażącej straty wystąpi natomiast w przypadku znaczącego wzrostu kosztów potrzebnych do spełnienia świadczenia. Powołując się na tą okoliczność najemca powinien przede wszystkim wykazać, że lokal jest nieużywany nie z jego winy, nie przynosi żadnych dochodów, czego najemca nie był w stanie przewidzieć w momencie zawarcia umowy i w tej sytuacji zapłata czynszu stanowi dla niego ponadprzeciętną stratę.
Związek przyczynowy między zmianą stosunków a utrudnieniami w wykonaniu zobowiązania czy groźbą straty
Dążąc do obniżenia czynszu najmu lokalu z uwagi na panującą epidemię koronawirusa, najemca powinien wykazać, że nadmierna trudność w spełnieniu świadczenia lub groźba rażącej straty jest wynikiem właśnie panującej epidemii. Sprowadza się to do stwierdzenia, że występująca obecnie sytuacja uniemożliwia mu prowadzenie działalności gospodarczej, a w konsekwencji – osiągania dochodu. W takiej sytuacji, zapłata czynszu jest znacznie utrudniona lub stanowiłaby dla niego ponadprzeciętną stratę, której nie przewidział przy zawieraniu umowy.
Nieprzewidywalność
Zastosowanie art. 3571 kodeksu cywilnego wymaga, by żadna ze stron w chwili zawierania umowy nie przewidywała, jaki wpływ na ich stosunek prawny wywoła zmiana okoliczności. W tym miejscu najemca powinien zatem wskazać, że przy zawieraniu umowy strony nie przewidywały ani nie mogły przewidzieć nadzwyczajnej zmiany stosunków spowodowanej epidemią koronawirusa (a nawet jakąkolwiek epidemią). Tym bardziej, nie przewidywały jej wpływu na ich zobowiązanie.
Jak skorzystać z zasady rebus sic stantibus?
Spełnienie opisanych powyżej przesłanek uprawnia najemcę do wystąpienia do sądu z powództwem o zmianę zobowiązania lub o jego rozwiązanie. Sąd może:
- oznaczyć sposób wykonania zobowiązania (np. zmiana terminu zapłaty czynszu)
- oznaczyć wysokość świadczenia (np. obniżenie czynszu najmu)
- rozwiązać umowę.
Podsumowując, przedsiębiorca dążąc do obniżenia czynszu najmu w pierwszej kolejności powinien skupić się na zapisach umownych. Jeżeli w umowie uregulowana została sytuacja związana z wystąpieniem „siły wyższej” powinien powołać się na nią w negocjacjach z wynajmującym. W przypadku zaś, gdy takich zapisów brak, pertraktacje powinny opierać się na argumentach związanych z nadzwyczajną zmianą stosunków i zasadami współżycia społecznego. Jeżeli taka próba renegocjacji warunków wiążącej umowy najmu nie przyniesie oczekiwanych rezultatów, najemca powinien wystąpić na drogę postępowania sądowego.